Lavori condominiali? Ecco come opporsi


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Prima o poi capita a tutti di dover far i conti con alcuni lavori condominiali dei quali si farebbe alquanto a meno. Proprio per questo motivo sorge spontanea la domanda: è possibile opporsi? Ebbene, entriamo nei dettagli e scopriamolo assieme!

Quando è possibile opporsi ai lavori condominiali

Dovete sapere che distaccarsi dai lavori condominiali è possibile soltanto in alcuni casi come ad esempio quello di lavori non obbligatori e non necessari. La violazione delle regole sulle convocazioni e votazioni, dall’altro canto, può determinare la nullità della delibera.

In condominio, come ben saprete, esiste la regola della democrazia. Pertanto la volontà della maggioranza deve rispettata, anche se non si è d’accordo. Anche se non gradite una decisione della maggioranza del condominio, infatti, non potete dissociarvi da una spesa e dovrete farvi fronte in proporzione ai propri millesimi.

Soltanto in due ipotesi potete evitare di dover seguire la volontà dell’assemblea. La prima è in caso di giudizio in tribunale. La legge consente di dissociarsi dalle spese legali che potrebbe comportare un’eventuale condanna, ovvero il cosiddetto dissenso alle liti. La seconda ipotesi, invece, se l’assemblea delibera opere straordinarie di notevole entità, rivolte a soddisfare esigenze voluttuarie ed il cui godimento può essere separato. Tra questi si pensi, ad esempio, alla realizzazione di una piscina comune. In questo caso siete liberi di decidere di non partecipare alla spesa.

Come opporsi

Spesso può capitare che qualcuno si opponga ai lavori di grandi entità per problemi economici famigliari. Non tutti, purtroppo, riescono ad arrivare con soldi a fine mese tali da poter investire in altre attività, pertanto, in un mondo ideale, sarebbe fondamentale prestare la relativa attenzione alle esigenze di tutto.

Questo, ovviamente, non vuol dire che non si devono pagare le quote condominiali, bensì è un invito a capire le eventuali situazioni di disagio di tutti. A tal fine vi interesserà sapere che la prima cosa da fare, nel caso in cui desiderate opporvi ai lavori, è verificare che l’argomento sia stato messo all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione dell’assemblea. La descrizione degli interventi su cui i condomini sono chiamati a votare non deve essere tecnica, ma neanche generica. Deve mettere, infatti, tutti i partecipanti in condizione di comprendere, in anticipo, l’importanza della questione al fine di valutare l’opportunità o meno di intervenire alla riunione, le indicazioni da dare a chi eventualmente li rappresenta, le obiezioni o i suggerimenti da poter sollevare.

L’amministratore deve provvedere all’invio delle raccomandate o delle Pec con l’avviso di convocazione. È nulla la delibera se qualche condomino assente è stato convocato con un semplice avviso immesso nella cassetta delle lettere, con un’email ordinaria o con un sms. L’amministratore, infatti, deve dare prova dell’invio delle convocazioni e del ricevimento delle stesse almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione. Se la delibera ha ad oggetto innovazioni, inoltre, l’assemblea deve essere convocare entro trenta giorni dalla richiesta fatta dal condomino interessato all’innovazione stessa.

Per quanto riguarda le maggioranze, inoltre, dovete sapere che in caso di interventi sulle parti comuni con opere straordinarie di notevole entità è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione. Se i lavori sono classificabili come innovazioni, sono necessari, oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea (50%+1), anche i 2/3 dei millesimi dell’edificio e non solo la metà come per i normali interventi.

Per le innovazioni di particolare interesse dei condomini, come l’abbattimento delle barriere architettoniche, invece, vale la regola ordinaria, ovvero è nessario solo il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.

Se i quorum citati non vengono rispettati, allora potete impugnare la delibera dell’assemblea entro 30 giorni dalla data della sua approvazione o, se assente, da quando l’amministratore ha inviato il relativo verbale. La contestazione deve avvenire tramite avvocato e deve prima passare per il tentativo di mediazione. Se non contestate la delibera in modo formale, non potete dopo opporvi a un eventuale decreto ingiuntivo per le quote non pagate.

Da non dimenticare, poi, che non sono dovute le quote per i lavori condominiali se manca una votazione esplicita dell’assemblea che approvi i suddetti interventi. Non può, pertanto, essere richiesto il pagamento delle quote in favore del condominio prima di una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria. Allo stesso tempo, nel caso in cui vengano deliberati interventi straordinari, l’assemblea deve anche approvare la costituzione di un fondo dove accantonare in anticipo le quote che i condomini sono chiamati a versare per liquidare la ditta appaltatrice.Senza l’approvazione del fondo, la delibera è nulla e l’amministratore non può richiedere le quote straordinarie.


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